Por que vendi a Spirit Realty e reinvesti nas ações preferenciais da Spirit Realty (NYSE:SRC)

Apr 18, 2023

Tanawat Pontchour

A Spirit Realty Capital (NYSE:SRC) é um REIT de arrendamento líquido diversificado com um histórico irregular.

Por alguns anos, fiquei otimista de que a SRC havia virado uma nova folha e se refinado em uma empresa que poderia ganhar um múltiplo de avaliação em algum lugar no mesmo bairro que a maioria de seus pares REIT de arrendamento líquido. Hoje, estou muito menos confiante sobre isso.

Embora a SRC agora seja negociada com um rendimento de dividendos de 7%, recentemente vendi as ações com um rendimento de cerca de 6,6% e reinvesti os recursos nas ações preferenciais da Série A com desconto de 6% da Spirit (NYSE:SRC.PA) com um rendimento de dividendos de 7%. para obter um rendimento de 7%, muito mais seguro do que o dividendo ordinário.

No entanto, para explicar completamente por que escolhi vender o SRC e passar para seus preferidos, precisamos viajar de volta ao passado distante de 20 anos atrás...

A Spirit Realty foi fundada em 2003 como "Spirit Realty Finance Corporation". Originalmente, era uma empresa privada, depois tornou-se pública em meados dos anos 2000, depois tornou-se privada novamente e, finalmente, tornou-se pública mais uma vez em 2012 com seu novo nome: "Spirit Realty Capital".

Nos últimos 20 anos, o REIT teve quatro conjuntos diferentes de equipes de alta administração, e a estratégia mudou ligeiramente com cada um.

O primeiro grupo de gerentes de 2003 a 2010, liderado pelo cofundador e então CEO e presidente da Spirit, Chris Volk (que mais tarde seria cofundador e líder da STORE Capital), aumentou a Spirit para cerca de US$ 3 bilhões em ativos, quase um terço das quais (30% da renda total no final de 2010) eram lojas Shopko.

Observação: a Shopko já foi uma popular rede de lojas de departamento que operava como uma empresa pública durante os anos 1990 e início dos anos 2000, mas foi comprada por uma empresa de private equity em 2005. O alto endividamento e o enfraquecimento das vendas acabaram levando a varejista à falência no final dos anos 2010.

Milwaukee Journal Sentinel

O segundo grupo de gerentes de 2011 a 2015, liderado pelo então CEO Tom Nolan e pelo então COO Pete Mavoides, aumentou o REIT para US$ 8 bilhões em 2015, reduzindo significativamente a exposição à Shopko (14% no final de 2014).

Mas havia diferenças entre as respectivas estratégias de investimento de Mavoides, na época presidente da Spirit e COO em sua sede em Scottsdale, Arizona, e Nolan, que atuou como CEO remoto em Dallas. Essas diferenças levaram Mavoides a deixar a Spirit e fundar a Essential Properties Realty Trust (EPRT) um ano depois, em 2016, onde permanece como CEO até hoje.

Um ano após a saída de Mavoides em 2015, o então CEO Tom Nolan mudou a sede da empresa de Scottsdale, Arizona para Dallas, Texas. No processo, mais de 80% dos funcionários da Spirit deixaram a empresa. Muitos deles, incluindo o ex-CIO da Spirit, Gregg Seibert, passaram a trabalhar com Mavoides para a EPRT. Assim, com a mudança para Dallas, a equipe administrativa da Spirit foi quase totalmente renovada. Assim: equipe de gerenciamento #3.

Enquanto Nolan continuou a diminuir a exposição à Shopko (terminando 2015 em 9,1% do portfólio), a Spirit sob a equipe de gerenciamento nº 3 não tinha um custo de capital particularmente forte para trabalhar nem uma estratégia de investimento consistente quando se tratava de aquisições. Um punhado de lojas Shopko foi vendido em 2015, mas principalmente a exposição Shopko caiu porque a Spirit estava preenchendo seu portfólio com uma mistura de sólidas propriedades de varejo de grau de investimento como Lowe's (LOW), Tractor Supply (TSCO) e Best Buy (BBY) e propriedades de varejo sem grau de investimento, como cinemas, concessionárias de automóveis e restaurantes como o Applebee's.

Em 2016, a Spirit contratou o ex-banqueiro de investimentos Jackson Hsieh como presidente e diretor de operações. Talvez sabendo que os controles de crédito do REIT precisavam de melhorias, o papel de Hsieh incluiria "responsabilidade de supervisão para subscrição de crédito, novos investimentos e gerenciamento de portfólio e ativos".

Espírito Realty Capital

No final de 2016, Shopko continuou sendo o maior inquilino da Spirit com 8,2% do aluguel total. Mas, a essa altura, os problemas de Shopko eram bem conhecidos e não havia boas opções para lidar com essas propriedades de caixa grande.