Preparando-se e lucrando com outro colapso imobiliário

Jun 13, 2023

Rasi Bhadramani

Minha tia-avó Maudelle Finley faleceu recentemente aos 99 anos. É a mesma idade que minha avó faleceu há alguns anos.

Espero ter os mesmos genes dessas senhoras maravilhosas, que não eram mulheres ricas, mas foram muito abençoadas por terem a saúde ao seu lado por quase um século inteiro.

Dado o fato de que ambos viveram tanto tempo, estou convencido de que foram fortemente influenciados pelo crash da bolsa de 1929.

Minha avó sempre me contava sobre sua vida quando criança e as adversidades que seus pais enfrentaram ao crescer em uma pequena fazenda familiar na zona rural da Carolina do Sul.

Quando soube do falecimento de minha tia-avó na semana passada, comecei a refletir sobre as semelhanças entre o tempo que antecedeu a Grande Depressão e hoje.

Conforme relatado no clássico de Homer Hoyt Cem anos de valores de terras em Chicago, levando à Grande Depressão (de 1918 a 1926), a população de Chicago aumentou 35% e os valores de terras subiram 150%, ou cerca de 12% ao ano.

Então, em 1926, os valores da terra se deterioraram e depois caíram. Em 1933, os valores das terras de Chicago caíram cerca de 70% no geral; áreas periféricas caíram ainda mais dramaticamente.

Lembre-se, minha avó e minha tia-avó eram apenas crianças durante a Grande Depressão, período em que o Fed manteve as taxas de juros muito altas, o que estrangulou a economia.

Ambos testemunharam, ainda quando crianças, o impacto da quebra do mercado de ações em 1929, desencadeada por um colapso drástico no setor imobiliário. Seus pais (meus bisavós) eram agricultores e as terras que possuíam tornaram-se essencialmente sem valor, daí o termo "pobres sujos".

Meus bisavós testemunharam a paralisação do sistema bancário à medida que depositantes em pânico sacavam dinheiro e, claro, o desemprego disparou. Foi a bolha imobiliária descrita por Homer Hoyt que ajudou a desencadear e piorar a Grande Depressão...

…isso não parece familiar?

Sei que minha avó e minha tia-avó viveram momentos muito estressantes e sou muito grato por ambas terem conseguido viver quase um século. Só posso imaginar como teria sido a vida durante a Grande Depressão, um período em que os valores imobiliários estavam em queda livre…

A mesma fórmula que eles viveram em 1926 é a mesma fórmula hoje:

Taxas em alta + inflação alta + crise bancária + desvalorização dos imóveis

Isso mesmo, todos os quatro em 1929 e temos todos os quatro hoje.

Para evitar um colapso bancário como o de 1929, os reguladores financeiros tomaram medidas agressivas para evitar o contágio no sistema bancário; no entanto, com base em nossa pesquisa no iREIT™,acreditamos que o setor imobiliário comercial pode continuar piorando nos próximos 12 mesese Jamie Dimon concorda,

"... os off-sides (jargão de Wall Street para consequência indireta) neste caso provavelmente serão imóveis. Serão certos locais, certas propriedades de escritório, certos empréstimos para construção. Pode ser muito isolado; não será todo banco."

O mercado de hipotecas imobiliárias comerciais para propriedades geradoras de renda é de aproximadamente US$ 4,5 trilhões e cerca de 80% de todos os empréstimos bancários vêm de bancos regionais. Esses "certos" setores aos quais Dimon se refere são empréstimos multifamiliares e empréstimos para escritórios que representam mais de 50% dos empréstimos pendentes.

De acordo com a Mortgage Bankers Association, cerca de US$ 728 bilhões (16% do total de empréstimos) vencerão em 2023, com outros US$ 659 bilhões (15%) vencendo em 2024. Os bancos recuaram drasticamente e isso significa que muitos proprietários terão dificuldades prazos de vencimento da dívida de refinanciamento.

Eu já fui um incorporador imobiliário (por mais de duas décadas) e estou feliz por não ter que me preocupar com o refinanciamento de dívidas neste ambiente. É como uma propriedade de escritório "grande recessão".

Cerca de US $ 728 bilhões em empréstimos devem vencer em 2023 e aproximadamente o mesmo valor em 2024, onde esses proprietários conseguirão dinheiro para refinanciar suas propriedades?